Eine vermietete Wohnung kann jeden Monat Geld einbringen und trotzdem steuerlich einen Verlust erzeugen. Entscheidend ist nicht nur die Miete auf dem Konto, sondern der Überschuss nach Zinsen, Abschreibung, Instandhaltung und weiteren Kosten. Ich zeige, wie die Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland funktioniert, welche Ausgaben zählen und wo Vermieter besonders häufig falsch rechnen.
Die wichtigsten Regeln für Mieteinnahmen auf einen Blick
- Keine Pauschalsteuer: Einnahmen aus Vermietung werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
- Der Überschuss zählt: Steuerpflichtig ist grundsätzlich die Differenz zwischen Einnahmen und abzugsfähigen Werbungskosten.
- Tilgung ist nicht absetzbar: Schuldzinsen können berücksichtigt werden, die Rückzahlung des Darlehens dagegen nicht.
- AfA senkt den Überschuss: Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird über viele Jahre abgeschrieben.
- Anlage V ist Pflicht: Für jedes vermietete Objekt werden die Angaben grundsätzlich separat erfasst.
Wie Mieteinnahmen steuerlich berechnet werden
Einnahmen aus der Vermietung gehören in Deutschland in der Regel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das regelt § 21 des Einkommensteuergesetzes, der auch verbilligte Vermietung und bestimmte Formen der Untervermietung erfasst. Entscheidend ist nicht die gesamte Miete, sondern der steuerliche Überschuss nach Abzug der zulässigen Kosten.
In die Einnahmenseite gehören neben der Kaltmiete häufig auch vereinnahmte Betriebskostenvorauszahlungen. Denen stehen jedoch die Kosten gegenüber, die der Vermieter selbst bezahlt. Deshalb darf man nicht einfach die monatliche Gesamtmiete mit dem eigenen Gehalt addieren und daraus die Steuer ableiten.
| Position | Beispiel pro Jahr |
|---|---|
| Kaltmieten und sonstige Mieteinnahmen | 14.400 Euro |
| Schuldzinsen | -5.000 Euro |
| Abschreibung für das Gebäude | -4.000 Euro |
| Instandhaltung und Verwaltung | -2.000 Euro |
| Steuerlicher Überschuss | 3.400 Euro |
Ein wichtiger Unterschied wird oft übersehen. Ein steuerlicher Verlust bedeutet nicht automatisch, dass auch der Kontostand negativ ist. Durch die Abschreibung kann die Steuerrechnung einen Verlust zeigen, obwohl nach Miete, Zinsen und Tilgung noch Geld übrig bleibt.
Welche Kosten Vermieter absetzen können
Abziehbar sind grundsätzlich Aufwendungen, die wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen. Ich empfehle, jedes Objekt mit einem eigenen Kostenordner oder digitalen Belegarchiv zu führen. Das macht die Steuererklärung leichter und hilft, bei Rückfragen des Finanzamts nicht erst Monate später nach Unterlagen suchen zu müssen.
- Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Anschaffung, Herstellung oder Renovierung des Mietobjekts verwendet wurde
- Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und bestimmte weitere Versicherungen
- Grundsteuer und nicht auf den Mieter umgelegte Betriebskosten
- Kosten für Hausverwaltung, Steuerberatung, Inserate und Rechtsberatung
- Fahrtkosten zum Mietobjekt, sofern sie tatsächlich mit der Vermietung zusammenhängen
- Reparaturen, Renovierungen und laufende Instandhaltung
- Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, soweit sie steuerlich bereits als Aufwand gelten
Die Tilgung des Immobiliendarlehens gehört nicht zu den sofort abziehbaren Werbungskosten. Sie erhöht zwar den Vermögensanteil des Eigentümers, ist aber keine Ausgabe, die den steuerlichen Überschuss unmittelbar mindert. Genau diese Trennung zwischen Zins und Tilgung sorgt in der Praxis besonders oft für falsche Kalkulationen.
Reparatur oder Herstellungskosten
Nicht jede große Rechnung darf sofort vollständig abgezogen werden. Wird ein Gebäude erweitert, grundlegend verbessert oder innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf umfangreich renoviert, können die Ausgaben als Herstellungskosten gelten. Dann fließen sie meist nur über die Abschreibung in die Steuerberechnung ein.
Besonders wichtig ist die sogenannte anschaffungsnahe Herstellung. Überschreiten bestimmte Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, ist ein Sofortabzug regelmäßig nicht möglich. Bei größeren Sanierungen sollte ich deshalb vor Beginn prüfen lassen, wie die Kosten steuerlich eingeordnet werden.
Rücklage der Eigentümergemeinschaft
Die Einzahlung in eine Instandhaltungsrücklage ist nicht automatisch im Zahlungsjahr abziehbar. Bei einer Eigentumswohnung kommt es regelmäßig darauf an, wann die Rücklage tatsächlich für eine konkrete Maßnahme verwendet wird. Wer lediglich das gezahlte Hausgeld als Gesamtbetrag einträgt, riskiert eine falsche Steuererklärung.
Warum die Abschreibung eine große Rolle spielt
Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, bildet den rechnerischen Wertverlust des Gebäudes ab. Sie kann den steuerpflichtigen Überschuss deutlich reduzieren, obwohl kein entsprechender Geldbetrag jedes Jahr vom Konto abgeht.
Abgeschrieben wird grundsätzlich nur der Gebäudeanteil, nicht der Wert des Grundstücks. Kaufpreis und Kaufnebenkosten müssen deshalb auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden. Bei einer vermieteten Wohnung mit einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro und einem AfA-Satz von 2 Prozent wären das beispielsweise 4.000 Euro jährliche Abschreibung.
Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, sieht das Gesetz grundsätzlich eine lineare AfA von 3 Prozent pro Jahr vor. Bei vielen älteren Wohngebäuden gelten dagegen 2 Prozent oder bei sehr alten Gebäuden 2,5 Prozent. Die konkrete Einordnung hängt vom Baujahr und weiteren Umständen ab. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Einkommensteuergesetz.
Ein häufiger Fehler ist, die AfA einfach aus dem gesamten Kaufpreis zu berechnen. Das Grundstück wird nicht abgenutzt und darf deshalb nicht in die Gebäudeabschreibung einfließen. Eine realistische Kaufpreisaufteilung ist daher nicht nur Formalität, sondern kann die jährliche Steuerwirkung über Jahrzehnte beeinflussen.
So wird die Vermietung in der Steuererklärung eingetragen
Für Einkünfte aus Vermietung wird grundsätzlich die Anlage V der Einkommensteuererklärung verwendet. Für jedes weitere vermietete Grundstück ist in der Regel eine eigene Anlage erforderlich. Belege müssen meist nicht direkt mitgeschickt werden, sollten aber vollständig aufbewahrt werden.
Wer eine Ferienwohnung oder eine Wohnung kurzfristig über eine Internetplattform vermietet, muss genauer hinschauen. Dafür kann zusätzlich die Anlage V-FeWo erforderlich sein. Das gilt nicht nur für klassische Ferienhäuser, sondern auch für andere kurzfristig vermietete Objekte. Die Hinweise von ELSTER zeigen, welche Angaben zu Vermietungstagen, Wohnfläche und Nutzung verlangt werden.
Für die Vorbereitung gehe ich immer in derselben Reihenfolge vor:
- Alle Mieten und sonstigen Einnahmen des Kalenderjahres erfassen.
- Finanzierungszinsen von der Tilgung trennen.
- Betriebskosten, Versicherungen, Verwaltung und Reparaturen nach Objekt sortieren.
- AfA und mögliche Anschaffungsnebenkosten prüfen.
- Leerstandszeiten und nachweisbare Vermietungsbemühungen dokumentieren.
- Den Überschuss oder Verlust in der Anlage V eintragen.
Bei einem längeren Leerstand bleiben Werbungskosten nicht automatisch außen vor. Entscheidend ist, ob weiterhin eine ernsthafte Absicht bestand, Einkünfte zu erzielen. Inserate, Makleraufträge, Besichtigungstermine und eine nachvollziehbare Preisgestaltung können diese Absicht belegen.
Besondere Fälle mit eigenen Steuerregeln
Vermietung an Angehörige
Bei der Vermietung an Eltern, Kinder oder andere Angehörige muss der Mietvertrag tatsächlich durchgeführt werden. Miete, Nebenkosten und Zahlungszeitpunkte sollten so gestaltet sein, dass sie einem fremden Mietverhältnis entsprechen.
Liegt die Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung grundsätzlich als entgeltlich behandelt. Zwischen 50 und 66 Prozent kann eine Überschussprognose erforderlich sein. Unterhalb von 50 Prozent wird der entgeltliche und unentgeltliche Teil regelmäßig aufgeteilt. Gerade bei Familienmietverhältnissen sollte deshalb nicht nur die Warmmiete, sondern auch die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert werden.
Ferienwohnung und kurzfristige Vermietung
Eine kurzfristige Vermietung unterscheidet sich steuerlich und organisatorisch von einem normalen langfristigen Mietvertrag. Neben der Einkommensteuer können Umsatzsteuer, örtliche Abgaben und gewerbliche Fragen eine Rolle spielen. Die Vermietung von Wohnraum auf Dauer ist normalerweise umsatzsteuerfrei, während kurzfristige Beherbergung nicht automatisch unter dieselbe Regel fällt.
Auch zusätzliche Leistungen verändern die Einordnung. Wer regelmäßig Reinigung, Frühstück, Wäscheservice oder einen hotelähnlichen Betrieb anbietet, sollte prüfen, ob die Tätigkeit noch private Vermietung ist oder bereits gewerbliche Züge annimmt.
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Verkauf der vermieteten Immobilie
Die laufende Besteuerung der Miete ist nicht das einzige Thema. Wird eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Für ausschließlich selbst genutzte Immobilien gelten wichtige Ausnahmen.
Bei der Berechnung eines möglichen Verkaufsgewinns werden frühere Abschreibungen berücksichtigt. Ein Verkauf kann deshalb trotz jahrelanger steuerlicher Vorteile bei der AfA eine zusätzliche Steuerbelastung auslösen. Wer eine Immobilie nur wenige Jahre halten möchte, sollte diese Folge bereits beim Kauf einplanen.
Die häufigsten Fehler bei der Steuer für Vermieter
Der größte Fehler ist, die Steuer nur anhand der Mieteinnahmen zu schätzen. Ohne AfA, Zinsen und laufende Kosten ist die Rechnung meist deutlich zu pessimistisch. Umgekehrt führt die Annahme, jede Renovierung sei sofort absetzbar, schnell zu Nachzahlungen.
- Warmmiete mit Gewinn verwechseln: Betriebskostenvorauszahlungen sind nicht automatisch wirtschaftlicher Gewinn.
- Tilgung absetzen: Steuerlich relevant sind in der Regel die Darlehenszinsen, nicht die Rückzahlung.
- Grundstück abschreiben: Die AfA betrifft grundsätzlich nur den Gebäudeanteil.
- Familienmiete zu niedrig ansetzen: Bei verbilligter Vermietung kann der Kostenabzug gekürzt werden.
- Leerstand nicht dokumentieren: Ohne Vermietungsbemühungen kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht hinterfragen.
- Hausgeld pauschal eintragen: Rücklagenzuführungen sind steuerlich nicht immer sofort abzugsfähig.
Mein praktischer Rat lautet, nicht erst am Jahresende zu rechnen. Eine einfache monatliche Übersicht mit Mieteingängen, Zinsen, Rechnungen und Rücklagen zeigt früh, ob die Immobilie wirklich trägt. Für eine einzelne Wohnung reicht oft eine saubere Tabelle; bei mehreren Objekten oder größeren Sanierungen ist professionelle Beratung meist günstiger als eine spätere Korrektur.
Was nach der Steuerrechnung für die Vermietung übrig bleibt
Eine vermietete Immobilie sollte ich immer auf zwei Ebenen beurteilen. Der steuerliche Überschuss entscheidet über die Einkommensteuer, während der tatsächliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach Zinsen, Tilgung, Rücklagen und nicht umlagefähigen Kosten auf dem Konto bleibt.
Wer beide Rechnungen trennt, trifft bessere Entscheidungen. Ein steuerlicher Verlust kann die laufende Steuer senken, aber eine hohe Tilgung oder eine bevorstehende Sanierung trotzdem zu einem finanziellen Engpass führen. Genau deshalb gehört zu einer soliden Vermietung nicht nur die Anlage V, sondern auch eine realistische Liquiditätsplanung.
